Με στόχο την αντιμετώπιση των προκλήσεων της στεγαστικής κρίσης, κυβέρνηση και Τράπεζα της Ελλάδος παροτρύνουν τα πιστωτικά ιδρύματα να αυξήσουν τις χορηγήσεις. Αναλυτικός οδηγός με τα νέα προϊόντα που ετοιμάζουν οι τράπεζες για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Οι προϋποθέσεις των νέων προγραμμάτων για το ύψος και τη διάρκεια της χρηματοδότησης, οι προνομιακοί όροι για τα επιτόκια και οι επιπλέον διευκολύνσεις που παρέχονται στους δανειολήπτες.
Με τη στεγαστική κρίση να έχει αναχθεί στη μεγαλύτερη πρόκληση των τελευταίων δεκαετιών, η κυβέρνηση κινητοποιεί τις δυνάμεις που μπορούν να συμβάλουν στην αντιμετώπισή της, με δύναμη πυρός τις τράπεζες, τις οποίες επί σειρά μηνών παροτρύνει να ανοίξουν τις στρόφιγγες της χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων. Το μήνυμα, παρά τις καθυστερήσεις, ελήφθη από το τραπεζικό σύστημα και ήδη ξεκινούν τα νέα προγράμματα στεγαστικής πίστης, τα οποία έχουν ευέλικτους όρους (κριτήρια) και απευθύνονται στην πληθυσμιακή ομάδα που πλήττεται άμεσα από τη στεγαστική κρίση, στους πολίτες έως 45 ετών. Εξάλλου, είναι εκείνοι που πληρώνουν τα… σπασμένα της δεκαετούς και πλέον οικονομικής κρίσης, κατά τη διάρκεια της οποίας τα εισοδήματα κατέγραψαν κατακόρυφη πτώση και οι τράπεζες δεν χορηγούσαν ούτε ένα ευρώ.
Τώρα, η νέα πρόκληση αφορά την εξωφρενική αύξηση των τιμών στα ακίνητα και εδώ απαιτείται η στήριξη των υγιών οικονομικά πολιτών που επιθυμούν να αποκτήσουν στέγη. Κυβερνητικές πηγές τονίζουν στη Realnews ότι υπάρχει η ανάγκη λήψης στεγαστικού δανείου από τους πολίτες και αυτό φάνηκε ξεκάθαρα από την υψηλή ζήτηση που είχε το πρόγραμμα «Σπίτι μου», το επιτόκιο του οποίου επιδοτήθηκε, έως έναν βαθμό, από το κράτος. «Οι πολίτες αναζητούν τραπεζική χρηματοδότηση, υπό τον όρο να μην πληρώνουν υψηλά επιτόκια και να νιώθουν ασφάλεια ως προς τις χρεώσεις. Οι τράπεζες, από την πλευρά τους, οφείλουν να ανοίξουν τη χρηματοδότηση στη στεγαστική πίστη, έτσι ώστε αφενός να συμβάλουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, αφετέρου να στηρίζουν τα μελλοντικά τους έσοδα», αναφέρει υψηλόβαθμη κυβερνητική πηγή.
Χαλάρωση όρων
Τα νέα στεγαστικά δάνεια που θα «τρέξουν» άμεσα στην αγορά -η Εθνική Τράπεζα ήδη έχει λανσάρει το νέο πρόγραμμα χρηματοδότησης- στοχεύουν ηλικιακά σε πολίτες έως 45 ετών (η πλειονότητα των οποίων δεν έχει δάνεια), έχουν ευελιξία στο ποσοστό τραπεζικής χρηματοδότησης και μεγάλη διάρκεια, διαθέτουν προνομιακούς όρους ως προς τα επιτόκια και συνοδεύονται από διευκολύνσεις στα επιμέρους τμήματα του δανείου, όπως η ασφάλιση, τα έξοδα φακέλου, η πρόωρη αποπληρωμή, η σύνδεση κ.λπ. Στη χαλάρωση των κριτηρίων συμβάλλει και η πρόσφατη απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος, η οποία έδωσε το «πράσινο φως» στις τράπεζες να ανοίξουν επί της ουσίας την κάνουλα της χρηματοδότησης. Τα βασικά δομικά χαρακτηριστικά των νέων στεγαστικών δανείων της συγκεκριμένης κατηγορίας είναι τα εξής:
– Πρώτη κατοικία: Τα νέα στεγαστικά δάνεια που απευθύνονται σε πολίτες έως 45 ετών αφορούν την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Επίσης, το ατομικό/οικογενειακό τους εισόδημα πρέπει να δηλώνεται στην Ελλάδα.
– Ποσοστό χρηματοδότησης: Τα νέα ελκυστικά προγράμματα στεγαστικών δανείων χρηματοδοτούν το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου που έχει επιλέξει ο δανειολήπτης. Εως πρότινος, οι τράπεζες είχαν αυστηροποιήσει το εν λόγω κριτήριο και χορηγούσαν δάνεια ίσα με το 60%-70% της αξίας του ακινήτου. Πλέον, ο δυνάμει δανειολήπτης πρέπει να χρηματοδοτήσει με ίδια μέσα το 10% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και το υπόλοιπο 90% θα το λάβει από την τράπεζα.
– Υψος δανείου: Το μέγιστο ποσό δανείου, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τράπεζας, θα κυμαίνεται από 300.000 έως 350.000 ευρώ.
Επιτόκιο
Η νέα γενιά στεγαστικών δανείων στηρίζεται στο σταθερό επιτόκιο και είναι στη διακριτική ευχέρεια του δανειολήπτη να επιλέξει για πόσα χρόνια το θέλει. Τα εν λόγω προγράμματα προσφέρουν σταθερό επιτόκιο από πέντε έως και 30 έτη. Το ύψος του σταθερού επιτοκίου ξεκινά από το 3% και φτάνει μεσοσταθμικά μέχρι το 4%-4,5%. Αξίζει να αναφερθεί ότι η διαμόρφωση του επιτοκίου επηρεάζεται από την εισοδηματική αλλά και από την περιουσιακή κατάσταση του δανειολήπτη.
– Δαπάνη επί του εισοδήματος: Με βάση τα νέα κριτήρια, διευρύνεται το ποσοστό της δαπάνης επί του μηνιαίου εισοδήματος για εξυπηρέτηση δανείου στο 50%, από περίπου 30%-33% που ήταν έως σήμερα.
– Πρόωρη αποπληρωμή: Με βάση τα προγράμματα που σχεδιάζουν οι τράπεζες, στην περίπτωση που ο δανειολήπτης αποπληρώσει πρόωρα (πριν από τη λήξη του) το δάνειο, δεν θα πληρώσει πέναλτι.
– Διάρκεια δανείου: Η μέγιστη διάρκεια των εν λόγω δανείων ανέρχεται σε 40 έτη και δεν πρέπει να ξεπερνά το 75ο έτος του δανειολήπτη.
– Εξοδα φακέλου: Οι τράπεζες προσανατολίζονται στη διευκόλυνση του δανειολήπτη, ούτως ώστε να μην επιβαρυνθεί με έξοδα φακέλου.
Επισκευαστικό
Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί να λάβει τραπεζικό δάνειο για την επισκευή ή την αποπεράτωση της πρώτης κατοικίας, μπορεί να ευεργετηθεί από τα νέα προγράμματα, υπό την προϋπόθεση ότι θα αποτελεί συνεξεταζόμενο αίτημα με αυτό της λήψης στεγαστικού δανείου για απόκτηση της πρώτης κατοικίας.
Αν έχει άλλο δάνειο
Τι γίνεται, όμως, στην περίπτωση που ο δυνάμει δανειολήπτης (της συγκεκριμένης κατηγορίας) έχει ήδη κάποιο άλλο δάνειο; Εφόσον το υφιστάμενο δάνειο εξυπηρετείται κανονικά, εκείνα που αλλάζουν στο νέο στεγαστικό δάνειο είναι:
– Το ποσοστό τραπεζικής χρηματοδότησης, που περιορίζεται στο 80% (από το 90%) της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
– Η δαπάνη επί του εισοδήματος, που μειώνεται στο 40% από το 50%.
Επιτόκια
Με δεδομένο ότι τα αυξημένα επιτόκια αποτελούν τον κυρίαρχο αποτρεπτικό παράγοντα λήψης δανείου, οι τράπεζες προσαρμόζουν την επιτοκιακή τους πολιτική στα σταθερά επιτόκια. Η μεταβλητότητα του κυμαινόμενου επιτοκίου προκάλεσε σοκ στα εισοδήματα των νοικοκυριών την τελευταία διετία εξαιτίας των απανωτών αυξήσεων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Σήμερα, το βασικό επιτόκιο αναφοράς του ευρώ διαμορφώνεται στο 4,50%, ενώ το euribor τριμήνου, πάνω στο οποίο βασίζονται τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, κινείται στα επίπεδα του 3,8%-3,9%. Υπό αυτή τη βάση, το τελικό κυμαινόμενο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου μπορεί να φτάσει το 6%, ίσως και λίγο παραπάνω. Ακόμη και με την επικείμενη μείωση των επιτοκίων από την ΕΚΤ, στο τέλος της διαδρομής το επιτόκιο αναφοράς του ευρώ αναμένεται να «κλειδώσει» (προς τα τέλη του 2025) στο 2%, έχοντας αφήσει πίσω τις εποχές των μηδενικών επιτοκίων. Αρα, η επιλογή του σταθερού για κάποια έτη από τη συνολική διάρκεια του δανείου συμφέρει τον δανειολήπτη, καθώς δεν θα βρεθεί αντιμέτωπος με τις διακυμάνσεις του κυμαινόμενου και θα μπορεί να προγραμματίζει τα μηνιαία έξοδά του, χωρίς καμία ανατροπή.
Το «Σπίτι μου»
Βάση για τον σχεδιασμό των νέων δανείων στεγαστικής πίστης αποτέλεσε για τις τράπεζες το δοκιμασμένο πρόγραμμα «Σπίτι μου», που υλοποίησε το Δημόσιο το προηγούμενο έτος, το οποίο έτυχε ευρείας αποδοχής. Οι τράπεζες ανέμεναν να ανοίξει και δεύτερος κύκλος του φθηνού στεγαστικού προγράμματος με την αρωγή του Δημοσίου, ωστόσο η κυβέρνηση δεν προχώρησε σε κάτι τέτοιο, προτρέποντας τα πιστωτικά ιδρύματα να σχεδιάσουν τα δικά τους στεγαστικά προγράμματα. Εξάλλου, και για τις τράπεζες τα οφέλη θα είναι πολλαπλάσια με δεδομένο ότι θα αποκτήσουν πρόσβαση σε ένα καινούργιο πελατολόγιο, καθώς εκτιμάται ότι μεγάλο ποσοστό των οικονομικά ενεργών πολιτών έως 45 ετών δεν έχει καμία δανειακή επιβάρυνση. Τα αυστηρά κριτήρια που εφαρμόζονταν έως τώρα, σε συνδυασμό με τα υψηλά επιτόκια και τις απλησίαστες τιμές των ακινήτων, αποθάρρυναν τη συγκεκριμένη πληθυσμιακή ομάδα από τον τραπεζικό δανεισμό, με τις τράπεζες επί δύο συνεχή έτη να καταγράφουν αρνητική πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη.
